Bob Devolder en Jarno Vandermeren zijn onze specialisten voor binnenstedelijk winkelvastgoed

Bob Devolder  (foto rechts) deed zijn schoolstage bij DG Real Estate – toen nog DG Retail – en ging er nadien nooit meer weg. Ondertussen is hij al 6 jaar lang een vaste waarde in het team en samen met Jarno hét aanspreekpunt voor iedereen die op zoek is naar kwalitatief, commercieel vastgoed in de binnenstad.

Bob Devolder: “Toen ik mijn carrière begon was DG Real Estate vooral actief in de sector van de baanwinkels, waar Thomas Moyson en Jeroen D’Hondt vandaag verantwoordelijk voor zijn. Maar toen we de afdeling binnenstad oprichten, maakte ik de overstap. Er is toch een groot verschil tussen deze twee niches. Werken met binnenstedelijk vastgoed is iets apart. En dat maakt het natuurlijk boeiend en uitdagend.

Wat niet verschilt, is het belang van goede en langdurige contacten met partners en klanten. Dat is meteen ook de voornaamste reden waarom ik van bij het begin van mijn carrière in het commercieel vastgoed werk. De langetermijnrelaties en intensieve samenwerkingen zijn voor mij een erg belangrijk onderdeel van mijn job, zo niet het belangrijkste.”

Binnenstedelijk winkelvastgoed is een heel brede vastgoedniche. Voor welk type panden kunnen klanten beroep doen op jullie expertise?

Bob Devolder: “Daar kunnen we een heel kort en simpel antwoord op geven, namelijk voor al het winkel- en commercieel vastgoed dat zich onder de kerktoren of in winkelstraten bevindt. Wij hebben een breed gamma aan panden in onze portefeuille, gaande van de dorpsbakkerij en lokale kledingzaken tot grote panden voor internationale retailketens.”

Jarno Vandermeren: “We zijn zowel aanwezig in landelijke gemeenten als in de winkelstraten van de grote steden en centrumsteden in Vlaanderen. Ons zwaartepunt ligt in Antwerpen en de regio tussen Antwerpen en Brussel. Maar ook in Brugge, Gent en Leuven zijn we aanwezig in de grote winkelstraten en op andere AAA locaties.

Bob Devolder: “Jarno en ik behandelen beiden diverse dossiers op verschillende locaties. We hebben een mooie balans in deze dossiers en werken ook erg goed samen. Als dat nodig is, en een maximale  meerwaarde oplevert voor onze klanten, behandelen we projecten we ook samen.”

Zo’n breed gamma aan panden betekent dat ook dat jullie partners en klanten zeer verschillend zijn?

Jarno Vandermeren: “Dat is inderdaad zo. Van lokale ondernemers tot grote, vaak internationale spelers, we werken met iedereen samen en proberen voor elk type klant het onderste uit de kan te halen. Het aandeel van de grotere klanten bedraagt ongeveer 70%, met een zwaartepunt in de steden. De overige 30% zijn zelfstandigen en kmo’s.”

Bob Devolder: “Je moet ook weten dat wij niet alleen samenwerken met retailers die een pand zoeken en ons daarvoor inschakelen maar ook partnerschappen hebben met particuliere beleggers en professionele investeerders. Ook voor hen zoeken we de juiste panden of de juiste kopers en huurders voor hun gebouwen.”

Jullie haalden net aan dat er grote verschillen zijn tussen het perifeer winkelvastgoed en het vastgoed in de stad. Zit dat verschil ook in de manier van werken?

Bob Devolder: “Jazeker. Jarno en ik komen meer in contact met lokale zelfstandigen en kleine ondernemingen. De betekenis van een pand is voor die mensen anders dan voor grote retailers. Dat wil zeggen dat het persoonlijk contact nog belangrijker is en dat onze partners een grotere betrokkenheid verwachten van ons als makelaar.”

Jarno Vandermeren: “Voor die mensen heeft een pand vaak een grote emotionele waarde. Het gevolg daarvan is dat we hen ook op een andere manier zullen begeleiden. We krijgen andere vragen van hen, onder andere omdat zij vaak minder op de hoogte zijn van de relevante wetgevingen. Ook de bezoeken die wij organiseren bij dit type panden verschillen sterk van de bezoeken bij industriële gebouwen of baanwinkels.”

Bob Devolder: “Wat dit vooral aantoont is wij de sterkte van ons kantoor nog harder kunnen uitspelen in deze vastgoedniche. Maatwerk, persoonlijke begeleiding en een goede communicatie is wat DG Real Estate typeert en wat we hier dagelijks kunnen tonen. We onderhouden korte lijnen met elkaar én met onze partners en dat is exact wat zij nodig hebben.”

Tenslotte: jullie hadden het al kort over binnenstedelijk winkelvastgoed als investering. Hoe interessant is dat vandaag, met de ontwikkelingen van de laatste jaren in het achterhoofd?

Bob Devolder: “Het spreekt voor zich dat we enkele bewogen jaren achter de rug hebben. We stellen vast dat ondernemers minder snel geneigd zijn om een pand te huren. Waar vroeger de hele winkelstraat verhuurd werd, zien we vandaag dat het vooral panden zijn op de beste locaties die een huurder vinden. Bovendien dalen ook de huurprijzen.  

Daar tegenover staat wel dat we de afgelopen jaren meer panden verkochten. Op toplocaties bleven de prijzen ongeveer gelijk. Op iets mindere locaties zakte de verkoopprijs. Omdat ook de huurprijzen daalden, bleef het rendement nagenoeg ongewijzigd. In de grootstad ligt dat tussen de 5% tot 6%. In centrumsteden spreek je over een nettorendement van om en bij de 6%. Dat is toch nog steeds een mooi cijfer en hoger als dat van het residentieel vastgoed.

Jarno Vandermeren: “Daarbij komt ook dat huurders doorgaans een contract van 9 jaar tekenen, wat veel langer is dan bij een residentieel huurcontract. Bovendien zijn in de retailsector de kosten meestal voor de huurder. Dat zijn allemaal factoren die maken dat winkelvastgoed interessant blijft als belegging.”