Voor hij UNIQ Wonen oprichtte, was Patrick bijna 30 jaar lang betrokken bij de ontwikkeling van winkelvastgoed in heel België. Als directeur vastgoed en projectontwikkeling bij één van de meest toonaangevende vastgoedbedrijven in ons land, lag hij jarenlang mee aan de wieg van het succes van de baanwinkels en was hij één van de drijvende krachten achter de kwaliteitsverbetering van dit type vastgoed.

Patrick Koster: “Zo’n dertig jaar geleden begon ik bij mijn toenmalige werkgever met de ontwikkeling van baanwinkels in België. Eerst Aldi, nadien JBC, Brantano en talloze andere grotere retailers: we deden ze allemaal. 15 tot 20 jaar geleden zagen we dat de baanwinkels ook uitdagingen met zich meebrachten met betrekking tot ruimtelijke ordening. Dat heeft geleid tot een kwaliteitsimpuls én de ontwikkeling van projecten waarin we winkelen en wonen combineerden, wat je nu bijna overal ziet.

In die periode leerde ik Werner De Geyter en DG Real Estate kennen. We werkten samen aan verschillende, kwalitatieve projecten, van kleine verhuringen in Antwerpen tot grote verkoopsdossiers in Brugge. Als makelaar staan Werner en DG Real Estate niet alleen voor deskundig advies en kwalitatieve service; ze zijn ook de perfecte partner voor bedrijven in een sector in omwenteling. Vandaag richt ik mij met UNIQ Wonen meer op de residentiële markt maar ben ik ervan overtuigd we samen nog veel mooie dingen zullen realiseren.

Schaarste en prijsstijgingen

“Schaarste van gronden, hoge prijzen en moeilijke vergunningstrajecten zijn grote uitdagingen voor perifeer winkelvastgoed.”  

Van het winkelvastgoed stapte je over naar residentiële ontwikkelingen. Die stap heb je waarschijnlijk niet van vandaag op morgen gezet. Wat ligt er aan de grond van die beweging?

Patrick Koster: “Van de baanwinkels groeiden we door de jaren heen meer naar het binnenstedelijk winkelvastgoed en zo naar het residentiële. Vandaag richt ik me met UNIQ Wonen inderdaad louter op residentiële ontwikkeling in Limburg, de Antwerpse Kempen en Vlaams Brabant.”

Er zijn verschillende factoren bepalend geweest voor die verschuiving. De belangrijkste daarvan zijn de schaarste van goede locaties en gronden voor perifeer winkelvastgoed en de prijsstijgingen die daarmee samengaan. De concurrentie in dat segment is enorm met als gevolg dat er prijzen betaald worden die wij niet verantwoordbaar vonden. Als je dat combineert met het gegeven dat het steeds moeilijker wordt om vergunningen te bekomen, ligt de evolutie naar binnenstedelijk en residentieel vastgoed voor de hand.”

“De bouwkost zal terug dalen, of dat een impact zal hebben op de totale kostprijs van een woning is onzeker.”

Prijsstijgingen en schaarste: je benoemt twee tendensen die bepalend zijn voor de markt van het perifeer winkelvastgoed, waar baanwinkels een belangrijk deel van zijn. In welke mate geldt dat ook voor binnenstedelijk winkelvastgoed en residentieel vastgoed?

Patrick Koster: “Ook wat betreft het binnenstedelijk winkelvastgoed zien we dat de prijzen uitdagingen creëren voor heel wat retailers. Op AAA locaties kunnen vrijwel alleen de grote ketens de huurprijzen vandaag nog betalen. En zelfs voor hen is het niet dat niet altijd vanzelfsprekend. Je moet er ook rekening mee houden dat de mobiliteit in onze binnensteden vaak dramatisch is en dat de winkelkernen meestal ontoegankelijk zijn voor wagens. Dat heeft natuurlijk een impact op de winkels.  

Hetzelfde geldt voor de residentiële markt. Iedereen weet dat de prijzen van appartementen en huizen de laatste jaren enorm de hoogte in gingen. Dat is zowel voor bestaande woningen als nieuwbouw het geval. Dat laatste komt onder andere door de gestegen bouwkost die ook aan de eindgebruiker doorgerekend wordt. Maar ook de prijzen van schaarser worden de bouwgronden liggen aan de basis van deze ontwikkeling. Ik voorspel wél dat de bouwkost in de nabije toekomst terug zal dalen maar of dit grote impact zal hebben op de totale aankoopprijs van een woning is nog maar de vraag. Tegen de huidige economische context, schept dit heel wat uitdagingen.”

Uitdagingen voor toekomstgerichte projecten

“Naast betaalbaarheid zijn duurzaamheid, kwaliteit en densiteit belangrijk. Een optimaal gebruik van de slinkende, beschikbare ruimte hierbij doorslaggevend.”

Die uitdagingen liggen dan met name in het creëren van een betaalbaar woonaanbod, met name voor jonge mensen en gezinnen. Maar welke andere uitdagingen gaan hiermee gepaard?

Patrick Koster: “Betaalbaarheid is bij iedereen natuurlijk top of mind. Vandaag hebben we in België een eigenaarsmarkt, in tegenstelling tot bijvoorbeeld in Nederland of delen van Duitsland. In Hamburg en Berlijn zijn zo’n 80% van de appartementen, huurappartementen. We moeten ons de vraag stellen of we met de huidige prijzen ook naar zo’n situatie toe evolueren. Daar is op zich natuurlijk niets mis mee en dat schept opportuniteiten voor mensen die de mogelijkheid hebben om te investeren. Maar het is wel iets wat we grondig moeten bestuderen en wat vooral jonge mensen bezighoudt.

Daarmee samenhangend worden we vandaag vooral ook geconfronteerd met de vraag hoe we in een dergelijke context willen en moeten ontwikkelen. Dat geldt zowel voor residentiële projecten als voor winkelvastgoed.”

Dat is inderdaad een pertinente vraag die iedereen in de vastgoedsector dagelijks bezighoudt. Hoe ziet dat er voor jou uit, een future proof project?

Patrick Koster: “Naast betaalbaarheid spelen duurzaamheid, kwaliteit en densiteit een belangrijke rol. Een centraal aspect in elk van deze factoren is het optimale gebruik van de beschikbare ruimte. Grond kan je niet bijmaken, we zijn dus verplicht om die beter te benutten. Dat betekent dat we kleiner en dichterbij elkaar moeten bouwen en wonen en dat we wonen, werken, winkelen en ontspannen met elkaar zullen moeten combineren in één project. Zo bouw je aan goed werkende buurten en gemeenschappen die bovendien ook duurzaam zijn.

Want duurzaamheid gaat verder dan zonnepanelen, warmtepompen en energieprestaties. Densiteit en functiemix zijn daar ook een sleutelaspect van. Daarnaast gaat het onder andere ook over de kwaliteit van de gebruikte materialen.

Dat brengt ons bij het een derde, cruciale aspect, namelijk kwaliteit. Kwaliteit van materialen maar ook levenskwaliteit en gebruikscomfort. Voor residentiële projecten gaat dat over toegang tot groene ruimte, vaak gemeenschappelijk, beschikbaarheid van terrassen enzovoort. Maar het heeft evengoed te maken met de afwerking en opvolging en de verantwoordelijkheid die je daarin als ontwikkelaar hebt.

Die zaken zijn ook relevant voor retailvastgoed, met name winkelcentra en baanwinkels. We moeten voortdurend kritisch durven kijken naar nieuwe projecten en of die de bestaande ruimte wel optimaal benutten met maximale aandacht voor duurzaamheid en kwaliteit.”

Never waste a good crisis

“Een mentaliteitswijziging bij alle actoren is nodig om op lange termijn sterker en beter uit de huidige situatie te komen.”

Voor we eindigen, nog een laatste maar heel pertinente vraag. Je hebt het over kleiner bouwen en grotere densiteit, duurzame en kwalitatieve materialen, functiemixen, gemeenschappelijke groenruimte, enzovoort: zijn de geesten in ons land daar wel rijp voor?

Patrick Koster: “Dat is inderdaad een belangrijk vraag. Er is zonder twijfel een brede mentaliteitsshift nodig bij de burger, de bedrijven, de makelaars, ontwikkelaars en niet het minst bij de overheden. De huidige situatie van economische instabiliteit maakt die noodzaak nog dwingender. Er beweegt heel wat in de sector maar de echte ommekeer moet nog komen.

In die zin is de zegwijze never waste a good crisis hier wel op z’n plaats. Als we dat goed aanpakken komen we hier met alle actoren, van ontwikkelaars en makelaars tot de eindgebruiker op lange termijn veel sterker en beter uit, daar ben ik van overtuigd.”